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家賃10万円の場合、契約時のお見積金額を比較しました!

家賃10万円の場合の比較表

どうして仲介手数料を無料にできるの?

手数料無料・仲介手数料0円のなぞに迫る!仲介手数料無しになぜできる?

不動産を借りる時、なぜ仲介手数料が無料の所と有料のところがあるのか気になりますよね。 「仲介手数料が無料ってなんか怪しい…他で費用を取られたりしない?」 「そもそも無料で仲介業者はどうやって収益を得ているの?」 と、不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。

そこで、ここでは仲介手数料を無料でサービスを提供できる理由をわかりやすくご紹介します。

仲介手数料とは?

そもそも仲介手数料とは何でしょうか。 賃貸物件を借りる場合、貸主である物件のオーナーから直接借りるケースはあまりなく、 ほとんどのケースでは間に不動産会社が入って仲介をしてくれます。 このとき不動産会社に支払われるのが仲介手数料で、賃料の1ヶ月分が上限として定められています。 したがって、不動産会社が上限を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。 また、法令で定められているのはあくまでも上限ですので、当然に上限の額を請求できるということではありません。

宅地建物取引業法(不動産取引に関する法律)では、仲介手数料(報酬額)はどのように書かれているのでしょうか?

宅建業法第46条(報酬額に関する条項)では下記のように記載されています。

【貸借の媒介に関する報酬の額】

・宅地又は建物の賃借の媒介に関して依頼者の双方から受け取ることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の1ヶ月分の1.08倍に相当する金額以内とする。

・この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けとることのできる報酬の額は、 当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の0.54倍に相当する金額以内とする。

例えば毎月の賃料が10万円のとき、仲介手数料の上限額は10万円(これに消費税を加えた額1.08の.08にあたる部分)となるわけです。 契約の間にA社とB社が関わったときでも、合計手数料の上限額は同じです。 また、貸主と借主の双方から仲介手数料を受け取るときでも、この上限額が変わることはありません。

したがって、貸主から半月分の手数料を受け取れば、借主から受け取ることのできる手数料も半月分が上限となります。 また、借主または貸主の一方から1ヶ月分の仲介手数料を受け取るためには、あらかじめ当事者の承諾が必要で、 その承諾がない場合には借主または貸主の一方から受け取ることのできる仲介手数料の上限額を、 それぞれ半月分までとすることが本来の規定になっています。

ところが、十分な説明がされないままでこの承諾をあったものとして取り扱い、 借主から1ヶ月分の仲介手数料を受け取ることが半ば慣例となっていました。 物件を貸す側が優位だった時代には「半月分の手数料しか支払わない」と主張すれば、 賃貸借契約そのものを断られるのがオチだったでしょう。

「仲介手数料無料・仲介手数料0円」にできるのは金融政策などの時代背景が理由!

近年人口減少が進む日本で、アパートやマンションの大家が急増するという不思議な現象が起きています。

2015年の相続税改正で節税目的の建築が増えているのに加え、2016年のマイナス金利という金融政策で銀行が不動産融資に力を入れるきっかけとなりました。

マイナス金利とは一体何なのか?

通常の場合、我々が銀行に預金すると、微々たるものですが利子がつきますね。少しずつ増えていきます。 これが、マイナス金利になると、預金している分の利子を、銀行へ払わなければならなくなります。これがマイナス金利です。

と言っても、今回の「マイナス金利」は日本銀行と各金融機関における金利の話であって、 我々が利用する銀行の預金利子がただちにマイナスになる、というわけではありません。

各金融機関は日本銀行に口座を持っており、お金を預けています。今、預けている分には、これまで通り金利は付きますが、 金利政策開始以降新規で預ける分についてはマイナス金利(-0.1%)が適用されることになったのです。

マイナス金利を導入するとどうなるのか?

それで結局のところ、どういう影響が出るの?という話になりますが、 金融機関としては、日銀に預けていると、利子がつくどころか利子を支払わなくてはなりません。 それなら日銀にお金を眠らせておくよりも、企業へ貸し出して金利収入を得たり、 他の投資に回したりしよう、という動きになるわけです。 つまり、市場にお金を出回らせて、企業の設備投資と賃上げを後押しし、景気を刺激しようということです。

銀行が融資をどんどん融資をしなければいけなくなったなか、マンション建築などは融資金額が高いので いろんな銀行がこぞってアパート・マンション建築融資に力を入れはじめました。 多くの銀行が力を入れたので自分のところで借りてもらうために、貸し出す際の融資条件も緩くなり金利もどんどん安くなりました。 借りやすいし金利が安いのでみんなどんどんアパートやマンションを建てていきました。

当然の結果ですが供給過剰で空室が増え、家賃引き下げに頭を抱える大家も少なくありません。 住宅の数が充足し、賃貸物件でも空室が目立つようになると、貸主(オーナー)にとって少しでも早く借主をみつけることが重要課題となります。 不動産業者に仲介手数料を支払ってでも、すぐに入居してもらうほうが良いのです。 例えば3か月間にわたって空室になるより、1ヶ月分の手数料を支払って1ヶ月間の空室で済むほうがメリットは大きいでしょう。 その代わりに借主が負担する仲介手数料を無しにすれば、早めに契約できる可能性が高まります。

また、従来は借主から仲介手数料として1ヶ月分を受け取り、それとは別に貸主から広告料として同様に1ヶ月分程度を受け取るケースも少なくありませんでした。 しかし、名目は広告料でも実質的に仲介手数料と変わらないことも多く、法を逸脱したグレーゾーンとしての認識も次第に強まったため、 それを改めようとする業界内部の事情の変化も背景にあるでしょう。 さらにインターネットの普及によって、不動産業者における業務の効率化が進んだことも無関係ではありません。 インターネットを使って、消費者が自分で物件を探せるようになってきたので仲介業務の大きなウェイトを占めていた物件の提案・案内業務を、 消費者があらかじめ物件を決めてくることで削減できるようになれば、仲介手数料を引き下げることが可能になります。

賃貸借における仲介手数料のまとめ

・賃貸借における仲介手数料は、賃料の一カ月分に相当する金額以内 ※仲介業者(不動産業者)は、貸主から0.5カ月分、借主から0.5カ月分報酬を請求するのが一般的です。

・仲介手数料なしのメリットは、ユーザー側がうれしいだけでなく貸主側も空き部屋にするよりも 手数料を多く払ってでも入居してもらったほうがいいという理由があるため。

弊社では雑誌広告等の経費を最大限に抑え、借主様の手数料をいただかず、貸主様からの手数料のみで運営しております。 「仲介手数料を無料にして、家賃や礼金に上乗せしているのでは?」と聞かれる事がありますが、 他の価格等に上乗せしている事は絶対にありません。 また、仲介手数料が無料でも、「契約事務手数料」「契約書作成費用」等で別途お金をいただいている会社があると聞いた事もありますが、 弊社ではそういった事もありません。ぜひ価格で比べてみて下さい。

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